El aumento del coste de la vida no solo impacta en el ticket de la compra y en el precio de la vivienda. También es uno de los principales motivos por los cuales algunos vecinos no pueden hacer frente a las derramas extraordinarias de la comunidad: la reparación del ascensor, el arreglo de la fachada o una reforma urgente.
“El contexto actual hace que los propietarios vean reducida su capacidad económica y que el pago de los gastos comunitarios no sea una prioridad”, explica Marta Legarreta, presidenta de la sección de derecho civil del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB).
A los vecinos que no pagan las cuotas y las derramas se los denomina morosos, y la Ley de Propiedad Horizontal aclara que no se los puede limitar el uso de los elementos esenciales, pero la carencia de pagos sí que les impide acceder a servicios no esenciales como la piscina. Esta limitación puede ser acordada por los propietarios en junta.
Menos morosidad, más problemas de convivencia
Legarreta asegura en La Vanguardia que, “a pesar de que hay comunidades en que la morosidad es muy relevante, el que acostumbra a pasar son situaciones de impagos puntuales o retrasos en los pagos”.
Esta idea —que la morosidad en los inmuebles no es actualmente preocupante— es compartida por Montse Bassas, administradora de fincas y vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, que explica que el 2008 sí que hubo un aumento de la morosidad a causa de la crisis inmobiliaria, pero que ahora la carencia de pagos solo representa un 1% de los inmuebles.
Ahora bien, cuando se produce, sí que genera tensión entre vecinos.
“Por qué tengo que pagar yo si mi vecino no paga y después resulta que lleva un coche mejor que el mío?”, dice Bassas para explicar la problemática.
Esto, como señala Josep Maria Espinet, abogado especializado en derecho inmobiliario, “puede generar un efecto de contagio: ‘Si este no paga, yo tampoco pago’”.
Por qué un vecino deja de pagar
Las cuotas de la comunidad, que pueden ser mensuales, bimestrales o trimestrales (según el que se haya acordado a la junta de propietarios), incluyen gastos como la limpieza de la escalera, la electricidad de las zonas comunes y del ascensor, y el mantenimiento de los jardines, entre otros.
Estos costes se sitúan alrededor de los 100 euros, una cifra que, según Legarreta, generalmente es asumida por los propietarios.
El problema, como apuntan los especialistas, se encuentra en los gastos extraordinarios, que exigen a todos los vecinos desembolsar cantidades poco asumibles.
“Vivimos tan en el día que la gente no tiene ahorros ni la planificación necesaria para pagar deudas que, en muchos casos, superan los 1.000 euros.”
Montse Bassas también señala que un perfil habitual de moroso es el que se da en inmuebles heredados.
“Cuando muere el propietario, puede pasar que haya herederos de una misma vivienda que estén en desacuerdo entre ellos o que uno pueda pagar y el resto no. El problema es que la deuda no se puede dividir. Lo tiene que pagar uno de los hermanos y después ya se entenderán entre ellos.”
Pasos a seguir para reclamar los pagos a los vecinos morosos
Si los retrasos son puntuales, las comunidades no acostumbran a interponer acciones contra el propietario si la causa está justificada, para evitar acudir a los tribunales, subraya *Legarreta.
Y explica los diferentes mecanismos de actuación:
Según los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) previstos por la Ley Orgánica, se puede iniciar una reclamación formal al propietario moroso, en que se le notifica oficialmente la deuda. El medio más habitual es el OVC (Oferta Vinculante Confidencial), mediante la cual se le traslada una oferta para regularizar la situación y que, si no obtiene respuesta en el plazo de un mes, deja abierta la vía judicial.
Si el deudor no paga o se opone, la comunidad puede instar el juicio, que será verbal si la reclamación es de hasta 15.000 € y, si supera esta cantidad, se tramitará por juicio ordinario. Aun así, Bassas advierte que este proceso judicial “solo hace que alargar el problema, que se puede prolongar una media de dos años”.
Los vecinos que quieran evitar cualquier juicio pueden recurrir a la Ley de Propiedad Horizontal y limitar o prohibir el acceso a servicios no esenciales como la piscina al propietario moroso.
Como prohibir el uso de la piscina a un vecino
Bassas coincide con Legarreta cuando afirma que “El artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice claramente que la junta de propietarios puede acordar medidas disuasivas ante la morosidad mientras se mantenga esta situación”.
En este caso, los propietarios se tendrán que reunir y votar (el vecino moroso no tiene derecho a voto).
Con mayoría simple, el moroso no podrá utilizar la piscina ni los otros elementos no esenciales que se hayan acordado hasta que salde las deudas.
Puedes la leer la noticia completa aquí: Se prohibirá el uso de la piscina a los vecinos morosos que no pagan la comunidad: lo que dice el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal